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Rédaction du bail d'un logement vide
Mis à jour le 1 août 2015 par direction de l'information légale et administrative (premier ministre)Forme du bail
Bail signé avant le 1er août 2015
Le bail doit être établit par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…). Il peut prendre la forme :
-
d'un acte sous-seing privé,
-
ou d'un acte authentique.
À noter : bien que la loi impose un bail écrit, la jurisprudence admet l'existence d'un contrat de location de fait même sans écrit.
Bail signé après le 1er août 2015
Depuis le 1eraoût 2015, le contrat de bail doit être établi par écrit sous forme :
-
d'un acte sous-seing privé,
-
ou d'un acte authentique.
Il doit être établit :
-
par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution...),
-
et conformément au contrat de bail type réglementaire.
Contenu du contrat de bail
Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d'informations concernant les parties, le logement et le loyer.
Les parties peuvent prévoir d'y inclure d'autres clauses sous réserve qu'elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées car considérées comme non écrites).
Informations concernant les parties
Le bail doit préciser :
-
le nom et le domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire),
-
les noms du ou des locataires,
-
la date de prise d'effet et la durée du bail.
Informations concernant le logement
Le bail doit aussi préciser :
-
la consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral),
-
la surface habitable du logement,
-
la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun,
-
la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement) si le contrat est signé depuis le 27 mars 2014.
Attention : dans un bail signé à compter du 27 mars 2014, en cas d'absence de mention de la surface habitable ou de superficie erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Informations concernant le loyer
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le contrat de bail. ces informations peuvent varier selon la localisation du logement.
Logement loué en dehors de Paris :
-
le montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle,
-
le montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire si le bail est signé depuis le 27 mars 2014
Logement loué à Paris :
-
le montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle,
-
le montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire si le bail est signé depuis le 27 mars 2014,
-
le montant du loyer de référence majoré applicable au moment de la signature du bail si le contrat est signé depuis le 1er août 2015,
-
le montant du complément de loyer si le bail est signé depuis le 1er août 2015.
Le locataire dispose de 3 mois, à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation.
À savoir : quelle que soit la localisation du logement, le montant du dépôt de garantie doit être précisé dans le bail s'il est prévu.
Information concernant les frais d'agence
Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :
-
les règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5-I de la loi de 1989),
-
les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
Documents annexes au bail
Certains documents doivent être annexés au bail :
-
une notice informative pour tout contrat signé depuis le 1er août 2015,
-
l'état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clés,
-
si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété,
-
l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire,
-
le dossier de diagnostics techniques immobiliers,
-
une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l'immeuble si le contrat a été signé avant le 27 mars 2014,
-
l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) si le contrat a été signé depuis le 27 mars 2014,
-
une copie de la convention Anah ou APL si le logement loué est conventionné.
Durée du bail
Le bail doit être conclu pour une durée minimum :
-
de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier
-
ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).
Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.
Renouvellement du bail
À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :
-
3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,
-
ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.