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Logement vide du secteur privé : congé donné par le bailleur
Mis à jour le 7 août 2015 par direction de l'information légale et administrative (premier ministre)Motifs du congé
Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :
-
reprise du logement pour y habiter en tant querésidence principale ou y loger un proche,
-
vente du logement loué,
-
existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.
Si le logement loué fait l'objet d'une convention Anah ou d'une convention APL, le bailleur ne peut donner congé que pour un motif légitime et sérieux.
En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose à une amende pénale.
Si vous êtes locataire d'un logement social, vous bénéficiez d'un droit au maintien dans les lieux, sauf dans certains cas.
Notification
Le congé doit être adressé au locataire par :
-
lettre recommandée avec avis de réception,
-
ou acte d'huissier,
-
ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Délai de préavis
Le congé doit être adressé au locataire dans les 6 mois précédant l'échéance du bail.
Si le congé est consécutif à l'achat d'un bien occupé, un délai plus long doit être respecté par le nouveau bailleur.
Règle générale
La notification du congé doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail.
Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.
Congé consécutif à l'achat d'un bien occupé
Lorsqu'il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l'actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai.
Motif du congé |
Délai applicable |
---|---|
Congé pour reprise |
|
Congé pour vente |
|
Locataires protégés
En cas de congé pour l'un des motifs prévus par la loi, le renouvellement du bail d'un locataire âgé et doté de faibles ressource est automatique sauf si le bailleur :
-
lui trouve une solution de relogement,
-
ou est lui-même âgé ou doté de faibles ressources.
Ces conditions d'âge et de ressources varient en fonction de la date de signature du bail :
Consulter le tableau « Conditions d'application du renouvellement du bail des locataires protégés »
Attention : en cas de manquement grave du locataire (non paiement du loyer par exemple), le congé donné par le bailleur est valable sans offre de relogement même si le locataire est une personne âgée protégée.
Reprise pour habiter
Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :
-
habiter le logement en tant que résidence principale,
-
ou y loger un proche, en tant que résidence principale également.
Loger un proche
Le bailleur peut donner congé pour loger un proche s'il est :
-
son conjoint,
-
son concubin depuis plus d'1 an,
-
son partenaire de Pacs si le pacte a été signé au moins 1 an avant la date de congé,
-
ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs.
Contenu de la lettre de congé
Le courrier adressé au locataire en place doit préciser :
-
le motif du congé,
-
les noms et adresses du ou des bénéficiaires,
-
et, si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, l'indication du lien entre le bailleur et le bénéficiaire ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.
À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.
Congé pour vendre
Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement qu'il occupe. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais.
À savoir : le propriétaire peut aussi vendre le logement occupé en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui donner congé.
Contenu de la lettre de congé
La lettre de congé adressée au locataire doit :
-
indiquer le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
-
et décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).
À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.
Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place.
Décision du locataire
À partir de la date de réception de la lettre de congé, le locataire a 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente.
L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter et il doit quitter le logement à la fin du bail.
Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire :
-
par lettre recommandée avec avis de réception
-
et au plus tard dans les 2 mois suivant la date de réception de l'offre de vente.
Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.
Reprise pour motif légitime et sérieux
Exemple de motifs
En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.
La loi n'ayant pas donné de définition de ce qu'il faut entendre par "légitime et sérieux", il appartient au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. C'est notamment le cas s'il peut prouver :
-
des troubles de voisinage,
-
des retards répétés du paiement du loyer.
Contenu de la lettre de congé
La lettre doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.